Cele mai înalte blocuri din România, "probleme grave la structura de rezistenţă"
Investigaţii
Scris de ionut on Joi, 12 Iulie 2012 18:40   

asmita blocuri

Cele mai înalte clădiri de apartamente din România au vicii „grave la structura de rezistenţă". O sentinţă judecătorească şi un raport tehnic întăresc acest diagnostic.
Cele mai înalte blocuri de apartamente din România se găsesc în Bucureşti, la intersecţia Şoselei Mihai Bravu cu Splaiul Unirii. Alcătuiesc complexul Asmita Gardens. 

Sunt şapte blocuri turn - cu 17 până la 25 de etaje, măsurând între 66 şi 90 de metri în altitudine şi cuprinzând 758 de locuinţe. Au costat 94 de milioane de euro. În decembrie 2011, dezvoltatorul Asmita Gardens a intrat în insolvenţă, iar azi, apartamentele încă necontractate, aproximativ 350, sunt vândute de un administrator judiciar. 400 de familii locuiesc sau sunt pe cale să se mute aici.

Internetul abundă de articole de ziar despre Asmita Gardens - sunt sute, poate chiar mii - dar niciunul, până acum, nu a făcut referire la deficienţele structurii de rezistenţă a clădirilor.

Chiar dacă nemaiprezentate publicului până acum, problemele de structură ale celor şapte zgârie-nori s-au oficializat în 2010. Atunci, dezvoltatorul - firma indiano-britanică Asmita Gardens SRL - a fost dat în judecată de antreprenorul general la şantierului, compania austriacă Strabag, pentru recuperarea unei datorii de 8,2 milioane de euro.

O sentinţa judecătorească

Ca să limiteze pretenţiile Strabag, Asmita Gardens a depus în instanţă probe legate de execuţia defectuoasă a clădirilor. Până atunci, acestea fuseseră menţionate exclusiv în dialogul comercial dintre cele două părţi.

Tribunalul Bucureşti a dat dreptate dezvoltatorului, iar Strabag a pierdut procesul, în martie 2011. Sentinţa menţionează: „lucrările sunt de o calitate îndoielnică, expertiza tehnică comandată de reclamantă şi realizată de Tecton International revelând vicii ale structurii de rezistenţă şi defecte majore ale betonului încorporat în construcţie. Expertiza a scos la iveală defecte la toate cele 7 turnuri construite de Strabag".
virenfeldt
Bjarne Virenfeldt, inginer constructor, patronu al Tecton International 

Expertiza citată de Tribunal a fost realizată de inginerul danez Bjarne Moller Virenfeldt (56 de ani), patron al firmei Tecton International şi fost director general al Ţiriac Imobiliare. În expertiză, Virenfeldt a scris: „Găuri în formă de fagure de miere şi segregare. Calitatea foarte redusă a execuţiei betonării. Daunele necesită lucrări de reparaţie foarte ample".

Cerându-i-se amănunte despre raportul tehnic pe care l-a întocmit, Virenfeldt nu a oferit răspunsuri concrete la întrebările reporterilor „Adevărul": „Vă referiţi la aspecte foarte detaliate ale expertizei, (...) pe care nu le pot comenta fără acordul părţilor implicate. Sper că veţi înţelege această situaţie delicată".

„Cele mai sigure clădiri din Bucureşti"

Arhitectul care a proiectat Asmita Gardens, Călin Negoescu (56 de ani), spune: „Dacă există nişte reclamaţii de felul ăsta, sunt nişte gogomănii. Când va avea loc un cutremur, clădirile acestea vor fi cele mai sigure din Bucureşti. Este o lucrare care ar trebui dată de model pentru felul în care a fost executată". Călin Negoescu este co-proprietar al biroului de arhitectură Westfourth Arhitecture - cel mai prolific „laborator" de zgârie-nori din Bucureşti, autor, printre altele, al turnurilor Cathedral Plaza, Bucharest Tower Center, Charles de Gaulle Plaza, City Gate, Monaco Towers etc.

Este Asmita Gardens, într-adevăr, o lucrare care ar trebui „dată de model", aşa cum spune cel care a pus pe planşetă cei şapte zgârie-nori înainte ca aceştia să apară pe cerul Bucureştiului?
c.negoescu
Călin Negoescu, arhitect, co-proprietar al Westfourth Arhitecture
 

Gardiner&Theobald: „Ne exprimăm îngrijorarea faţă de lucrările de rezistenţă"

Execuţia Asmita Gardens a fost supravegheată tot timpul de Gardiner&Theobald - consultant internaţional în domeniul construcţiilor şi al arhitecturii. Din documentele obţinute de „Adevărul", reiese că la o jumătate de an de la începerea lucrărilor, pe 14 iunie 2007, Gardiner&Theobald transmitea Strabag:

„Ca urmare a primirii rapoartelor de încercare privind rezistenţa betonului turnat în pereţii situaţi la subsolul 2 al turnului T6, noi ne exprimăm profunda îngrijorare cu privire la calitatea materialelor şi a manoperei, care pot periclita rezistenţa şi stabilitatea întregii clădiri. Potrivit rapoartelor menţionate mai sus, rezistenţa betonului în unele porţiuni ale pereţilor este jumătate din rezistenţa necesară".

Altă scrisoare, trimisă de Gardiner&Theobald, pe 3 octombrie 2007, menţionează: „Ne exprimăm îngrijorarea extrem de profundă cu privire la calitatea lucrărilor de rezistenţă pentru turnurile T5 şi T6. (...) Un perete care a fost turnat la etajul 1 al turnului T6, cu numai două zile în urmă, trebuie să fie demolat din cauza calităţii dezastruoase".
scrisoare gardiner 

Facsimil, scrisoare trimisă pe Gardiner&Theobald către Strabag, pe 14 iunie 2007 

Strabag: „Defectele au fost remediate"

Contactată de „Adevărul", compania Strabag a răspuns prin intermediul biroului de presă de la Viena: „Nu există nici un motiv pentru a pune la îndoială calitatea structurii de rezistenţă a proiectului Asmita Gardens. (...) Toate defectele intermediare, constatate pe parcurs, au fost remediate de Strabag înainte de recepţie, iar remedierea lor a fost acceptată de Inginer (n.r. - Gardiner&Theobald)".

ISC: „Am efectuat 109 controale"

Inspectoratul de Stat în Construcţii (ISC) susţine, de asemenea, că la proiectul Asmita Gardens nu au fost înregistrate defecte la structura de rezistenţă: „Pe parcursul execuţiei lucrărilor, Direcţia Regională în Construcţii Bucureşt-Ilfov (DRCBI), prin inspectorii săi de specialitate, a efectuat un număr de 109 controale, dintre care 94 de controale la execuţia lucrărilor ajunse în fază determinantă şi 15 controale curente. Măsurile dispuse de către reprezentanţii DRCBI prin actele de control au fost duse la îndeplinire la termenele stabilite". Reprezentanţii ISC afirmă că recepţia celor şapte clădiri a fost efectuată în iunie 2009 (pentru turnurile T5-T7) şi în noiembrie 2009 (pentru turnurile T1-T4).

După recepţia autorităţilor

Trebuie spus că, în apărarea juridică redactată de avocaţii Asmita Gardens, sunt consemnate note ale Gardiner&Theobald care semnalează faptul că, pe şantierul Strabag, remedierea viciilor de execuţie a trenat până dincolo de momentul recepţiilor oficiale, parafate de ISC. De exemplu, pe 23 septembrie 2008, Gardiner&Teobald observa primele crăpături în pereţii parcării subterane din Faza 2 (turnurile T1-T4). Şaptesprezece luni mai târziu, în februarie 2010 - adică după recepţia ISC - Gardiner &Theobald nota că aceste crăpături nu fuseseră remediate de Strabag.

Un alt exemplu: pe 30 septembrie 2008, Gardiner&Theobald observa că „au apărut crăpături verticale în zidurile şi în radierul parcării Fazei 1 (turnurile T5-T7)". Un an mai târziu, situaţia era neschimbată: „Crăpăturile nu au fost remediate nici până pe 6 octombrie 2009 (n.r. - la 4 luni după recepţia ISC)".
defectet1-t4 

Facsimil, notă prin care Gardiner&Theobald observa turnarea incorectă a grinzilor între etajele 5 şi 10 ale turnului T1

Beton turnat greşit la etajele 5-10 ale turnului T1

Chiar şi când erau efectuate, unele dintre lucrările de remediere trebuiau reluate. Pe 16 octombrie 2008, Gardiner&Theobald transmitea constructorului: „Noi defecte au fost găsite la etajele 5 şi 6 ale turnului T4. Referitor la acelaşi turn, reparaţiile efectuate la primul subsol sunt de o calitate inacceptabilă".

Pe 8 octombrie 2008, au fost semnalate „defecte structurale majore" la etajul 10 al turnului T4, „defecte care afectau integritatea întregii clădiri". „Nu doar că Strabag a ignorat avertizările prin care i se cerea să îmbunătăţească lucrările la turnul T4 până la un nivel calitativ acceptabil, dar calitatea lucrărilor a scăzut. Lucrările de betonare la etajul 10 al turnului T4 au fost suspendate de pe 8 octombrie 2009 până astăzi (n.r. - iulie 2010, la opt luni de la recepţia ISC)" - au scris reprezentanţii Asmita Gardens.

Defectele de betonare se cronicizaseră pe şantier. Pe 8 iulie 2008, Gardiner&Theobald transmitea Strabag că îmbinările zidurilor sunt înclinate din cauza turnării incorecte a betonului între etajele 5 şi 10 ale turnului T1.

„Fiecare element de structură a fost inspectat"

În ciuda acestor date, compania Strabag îşi apără lucrarea: „Calitatea lucrărilor nu este în nici un caz slabă. Am îndeplinit şi am respectat toate specificaţiile şi nivelurile de calitate indicate de client (n.r. - Admita Gardens) prin intermediul Inginerului (n.r. - Gardiner&Theobald). Lucrul acesta e dovedit de trecerea perioadei de garanţie atât la Faza 1 a proiectului (n.r. - turnurile T5, T6 şi T7), cât şi la Faza 2 (n.r.-turnurile T1, T2, T3 şi T4). (...) Fiecare element de structură a fost inspectat înainte de turnarea betonului, de către dirigintele de şantier şi de propriul nostru management al calităţii. Pe baza acestor inspecţii, au fost pregătite şi semnate toate documentele (n.r. - de recepţie) de către proiectantul structurii de rezistenţă, Inspectoratul de Stat în Construcţii, Primărie şi alte autorităţi.".

Totuşi, în acţiunea judecătorească prin care au obţinut câştig de cauză la Tribunalul Bucureşti, reprezentanţii Asmita Gardens au scris: „Grave abateri la lucrările de betonare, defecte care nu pot fi remediate şi care afectează decisiv structura de rezistenţă a construcţiilor".

Lucrările continuă şi azi

Ca amănunt, turnurile T1-T4 nu sunt complet finalizate nici astăzi, deşi, potrivit contractului încheiat iniţial între Asmita Gardens şi Strabag, acestea ar fi trebuit recepţionate în martie 2009. Primii locatari s-au mutat aici abia cu câteva luni în urmă. Avocatul Remus Borza (39 de ani) - patron al firmei Euro Insol, administratorul judiciar numit de instanţă la complexul celor şapte zgârie-nori după declanşarea procedurii de insolvenţă - spune că Strabag mai trebuie să efectueze lucrări de contravaloarea sumei de 1 milion de euro - sumă pe care Borza s-a angajat să o plătească.

Adrian Roşca, inginerul care a coordonat echipa Gardiner&Theobald de pe şantierul celor şapte zgârie-nori şi cel care a semnat, pe durata lucrărilor, notificările trimise Strabag, nu a răspuns întrebărilor transmise de „Adevărul".
Ramificaţiile Asmita Gardens: un senator din Mumbai şi un fost ambasador al SUA la Bucureşti, James Rosapepe

Numele şi ideea care au ridicat din pământ cele şapte turnuri ale Asmita Gardens îşi au originea la periferia nordică a Mumbaiului - în apropiere de Marea Arabiei - acolo unde un politician indian, Muzaffar Hussain (45 ani), patronează grupul de investiţii imobiliare „Asmita" (pe româneşte, „Respectul de sine"). Muzaffar e miliardar în rupii şi ocupă demnitatea de senator în parlamentul statului Maharashtra, al doilea ca mărime al Indiei - stat a cărei reşedinţă administrativă se află la Mumbai.

Patronul Asmita şi-a început prospecţiunile pe piaţa imobiliară din România în 2004. Un an mai târziu, a cumpărat cele 2,7 hectare situate la intersecţia Splaiului Unirii cu Şoseaua Mihai Bravu şi a comandat firmei Westfourth Arhitecture proiectul celor şapte zgârie-nori. Pe teren a plătit 14 milioane de euro, pe proiect şi autorizaţii - 2 milioane de euro. Arhitectul Călin Negoescu îşi aminteşte: „Investitorul indian venea foarte des la Bucureşti. Ne-a întrebat câte blocuri cu 20 de etaje pot fi construite pe terenul pe care îl achiziţionase. I-am spus că şapte, dar l-am convins să nu le facem pe toate de câte 20 de etaje, ci în forma actuală (n.r. - cinci turnuri cu câte 17 etaje, un turn cu 21 de etaje şi un turn cu 25 de etaje)".
muzaffar basescu 

Pe 24 octombrie 2006, la Mumbai, Muzaffar Hussain (stânga) a primit premiul FCCII din mâinile preşedintelui Traian Băsescu

În 2006, Muzaffar Hussain a hotărât să-şi înjumătăţească efortul financiar şi a vândut 50% din viitorul complex rezidenţial către un vehicul de investiţii administrat de Charlemagne Capital - companie specializată în managementul de active pe pieţele emergente: Africa, Asia, Europa de Est, America de Sud. În România, sunt prezente două vehicule de investiţii administrate de Charlemagne Capital. Ambele, listate la bursa din Londra. Ambele, înregistrate în Insula Man, derulându-şi operaţiunile prin subsidiare din Cipru.

Pe 16 octombrie 2006, înţelegerea dintre cele două părţi a fost perfectată. O săptămână mai târziu, pe 24 octombrie, Muzaffar a participat la forumul economic organizat de Federaţia Camerelor de Comerţ şi Industrie Indiene (FCCII), manifestare prilejuită de vizita preşedintelui Traian Băsescu în India. Muzaffar a primit din mâinile lui Traian Băsescu o distincţie acordată de FCCII cu acel prilej. (Senatorul din Maharashtra era, în momentul acela, unul dintre cei mai importanţi investitori indieni veniţi în România - proiectul lui edilitar fusese evaluat la 150 de milioane de euro.) Administraţia prezidenţială comentează astăzi: „Preşedintele Traian Băsescu nu i-a acordat niciun premiu domnului Muzaffar Hussain".

Prezenţa Charlemagne Capital în România

Vehiculul de investiţii (administrat de Charlemagne Capital) către care Muzaffar a vândut 50% din Asmita Gardens se numeşte European Convergence Development Company (ECDC).

Specializat în dezvoltări imobiliare, ECDC are participaţii în mallurile Era Shopping Park Oradea şi Era Shopping Park Iaşi. De asemenea, deţine 40% din clădirea bucureşteană de birouri Euro Tower (operată de Cascade Park Plaza), 100% din proiectul unui centru comercial în Băneasa (operat prin Convergence Development Invest) şi a deţinut, până la declanşarea procedurii de insolvenţă, 50% din Asmita Gardens.

Al doilea vehicul de investiţii, prezent în România, administrat de Charlemagne Capital se numeşte European Convergence Property Company (ECPC). Este specializat în cumpărări speculative de clădiri de birouri. Între 2005 și 2007, a cumpărat şi a vândut PGV Tower (Piaţa Vitan), Construdava (Pipera) şi turnul Millenium Building (de lângă Biserica Armenească).

Diplomatul ajuns senator în Maryland

Ambele societăţi prin care Charlemagne Capital derulează afaceri în România, ECDC şi ECPC, îl au în consiliul director pe James Rosapepe (60 de ani) - ambasadorul SUA la Bucureşti între 1998 şi 2001. Este un job pe care fostul diplomat - în prezent, senator în parlamentul local al statului Maryland - îl face de peste Ocean, rotunjindu-şi câştigurile anuale cu 45.000 de euro. Până astăzi, sumele de bani pe care le-a primit pentru această poziţie s-au ridicat la aproximativ 270.000 de euro, începând cu anul 2005 (pentru ECPC) şi anul 2006 (pentru ECDC). Din această funcţie, Rosapepe a avut la dispoziţie şi aproximativ 100.000 de euro pentru diurne şi deplasări.

Fostul ambasador al SUA la Bucureşti nu a dorit să intre în dialog cu „Adevărul", pentru a detalia contribuţia sa la strategia afacerilor derulate de Charlemagne în ţara noastră. Răspunzând la telefon, secretara lui, Caroline, l-a dat de două ori dispărut. „Ştiu întrebările pe care i le-aţi adresat, am văzut e-mail-ul. L-a văzut şi el. E foarte ocupat... Tot ce pot să fac e să i-l mai pun încă o dată în faţă...Cine ştie, probabil că nu vrea să vă răspundă", a spus femeia.

Nici Muzaffar Hussain sau reprezentantul acestuia în România, James Anthony Maliyl (46 de ani), nu a dat vreun răspuns la e-mailul trimis de reporterul „Adevărul".
asmita schema 

Proiectul Asmita Gardens îşi întinde rădăcinile între senatul statului Maharashtra (India) şi senatul statului Maryland (SUA)

Păgubiţii celor şapte turnuri

Principalul păgubit al intrării în insolvenţă a Asmita Gardens SRL este banca Alpha Bank, cea care a finanţat proiectul şi care are de recuperat 70 de milioane de euro - tot atât cât a reprezentat împrumutul acordat societăţii indiano-britanice. Investiţia fiind bazată pe credit, dezvoltatorii proiectului au pierdut mult mai puţin. Potrivit tabelului preliminar al creanţelor, întocmit după declanşarea procedurii de insolvenţă, celor doi acţionari ai companiei - senatorul indian Muzaffar Hussain şi fondul britanic Charlemagne Capital - le-a fost recunoscut dreptul de a recupera aproximativ câte 13 milioane de euro. Bani de recuperat are şi Direcţia de taxe şi impozite a Primăriei Sector 4 (aproximativ 1 milion de euro), dar şi opt familii care au contractat apartamente în acest complex. Printre ele, cumpărători speculativi, care, în 2007 şi 2008, au achiziţionat mai multe locuinţe la Asmita Gardens sperând că valoarea acestora va creşte.

Scurtă cronologie a celui mai mare şantier de blocuri din România

Octombrie 2006 Asmita Gardens şi Strabag semnează contractul de construire a Fazei 1 (turnurile T5-T7). Valoarea contractului:38,2 milioane de euro. Termen de finalizare: 30 iunie 2008.

Martie 2007 Asmita Gardens şi Strabag semnează contractul de construire a Fazei 2, (turnurile T1-T4). Valoarea contractului: 50 de milioane de euro. Termen de finalizare: 31 martie 2009.

Aprilie 2009 Pe 28 ale lunii, din cauza neînţelegerilor dintre părţi, Strabag suspendă lucrările. Întreruperea durează până la 1 iunie 2009.

Mai 2009 Asmita Gardens şi Strabag negociază noi termene de finalizare a lucrărilor: 31 iulie 2009 pentru Faza 1 şi 31 octombrie 2009 pentru Faza 2.

Martie 2010 Este recepţionată Faza 1. Cumpărătorii apartamentelor din turnurile T5-T7 îşi iau locuinţele în primire. Strabag opreşte lucrările la Faza 2 (ajunsă în etapa finisajelor interioare) şi dă Asmita Gardens în judecată cerând efectuarea unei plăţi suplimentare de 5,7 milioane de euro, la care se adăugau penalităţi de 2,5 milioane de euro. În total, 8,2 milioane de euro.

Martie 2011 Strabag pierde procesul contra Asmita Gardens.

Noiembrie 2011 Asmita Gardens intră în insolvenţă. Instanţa îl numeşte ca administrator judiciar, pentru reorganizarea societăţii, pe avocatul Remus Borza.

Ianuarie 2012 Se întocmeşte tabelul preliminar al creanţelor. Masa credală se ridică la 110 milioane de euro. Cel mai mare creditor al Asmita Gardens este Alpha Bank, cu o creanţă de 70 de milioane de euro. Potrivit legii, Alpha Bank este şi primul dintre creditorii care se vor îndestula. (Valoarea de piaţă estimată a apartamentelor încă nevândute, în număr de aproximativ 350, este însă mult mai mică decât datoria Asmita Gardens faţă de Alpha Bank: 50 de milioane de euro - la preţul de 1.000 de euro/mpc. Altfel spus, în condiţiile pieţei de azi, matematic, datoria nu poate fi recuperată.) Constrâns să finalizeze complexul, pentru a da în folosinţă turnurile din Faza 2, administratorul judiciar acceptă să plătească Strabag 1 milion de euro, în tranşe, pentru încheierea lucrărilor.

Prezent Administratorul judiciar spune că, de la declararea insolvenţei şi până acum, au fost vândute 32 de apartamente. Vânzările continuă. Continuă şi lucrările de finisaje la Faza 2. Câteva dintre apartamentele turnurilor T1-T4 sunt, astăzi, locuite.

Un complex rezidenţial de lux

Preţurile apartamentelor din complexul Asmita Gardens au variat foarte mult între momentul scoaterii lor la vânzare, decembrie 2006, şi ziua de azi. Dacă la început o garsonieră (34 de mp utili) s-a vândut cu 64.000 de euro (TVA inclus), ea a ajuns să coste, după un an, 105.000 de euro, coborând în final la 57.000 de euro. Apartamentele cu două camere (60 de mp utili) s-au vândut cu 104.000 de euro la început, preţul lor sărind, după un an, la 150.000 de euro. Deschiderea către un peisaj amplu ridica şi ea valoarea locuinţelor.

Cu cât apartamentele erau poziţionate mai sus, iar panorama devenea mai spectaculoasă, cu atât erau mai scumpe. Un apartament cu două camere, în suprafaţă tot de 60 de mp utili, putea să coste şi 180.000 de euro. Apartamentele cu trei camere (80 de mp utili) s-au vândut cu 250.000 de euro, cele cu patru camere (115 mp utili) s-au vândut cu 315.000 de euro, iar cele situate la ultimele niveluri ale turnurilor, în regim duplex, erau comercializate cu sume care porneau de la 800.000 de euro.

Asmita Gardens în cifre şi culori

- Număr total de apartamente: 758 locuințe cu una, două, trei sau patru camere

- Șapte turnuri: Cinci de 17 etaje, unul de 21 etaje și unul de 25 de etaje.

- Suprafața unui etaj: 781 mp

- Înălțimi: 66 m (turnurile de 17 etaje), 78 m (turnul de 21 etaje), 90 m (turnul de 25 etaje)

- Suprafața desfășurată totală a complexului: 150.000 mp

- Suprafața terenului construit: 27.000 mp

- Valoarea contractului încheiat cu constructorul Strabag: 88,2 milioane de euro, suplimentată, ulterior, la 94 de milioane de euro. (Nota bene: Suma de 8,2 de milioane de euro, solicitată de Strabag în instanţă, dar respinsă de Tribunalul Bucureşti, ar fi reprezentat o a doua suplimentare a contractului, până la 102,2 milioane de euro).

- Rezerva clădirilor pentru intervenții în caz de incendiu: 1 milion de litri de apă, depozitată în trei rezervoare de 500mc, 400mc și 100mc.

- Artificiu: un deal de beton, amenajat pentru a evita construirea subsolurilor mai jos de pânza freatică, deal care a ridicat nivelul de acces în clădiri cu 5m față de cota trotuarului şi în care sunt amenajate 700 de locuri de parcare.

- Locatari cu notorietate: Nicoleta Luciu, actriţă, vedetă Playboy (două apartamente cu două camere); Călin Goia, solist al trupei Voltaj (o garsonieră); Gabi Constantin, chitarist al trupei Voltaj (o garsonieră); Florin Piersic jr., actor (un apartament cu două camere); Fadi Hassan Nasr, patron al magazinelor de confecţii Ziggo House (zece apartamente).

Arhitectul Călin Negoescu spune: „75 de trenuri a câte 50 de vagoane cu materiale de construcţii au fost folosite pentru construirea celor şapte turnuri. (...) Este cel mai mare proiect în care firma noastră a fost implicată vreodată".

Acest articol a primit premiul întâi la concursul organizat de grupul de ONG-uri "Platforma pentru Bucureşti", în cadrul proiectului "Voci mai puternice pentru o dezvoltare urbană durabilă".


* Acest articol nu ar fi putut fi documentat fără ajutorul www.vrajitorul.eu

 

.